Kukapa meistä ei olisi viihtynyt visioissa ostaa ahdistunut talo, korjata se ja myydä se komealla voitolla? HGTV -ohjelmien ansiosta se näyttää suorastaan helpolta - ja myös hauskalta. Mutta jopa näiden näyttelyiden veteraanit ja isot taskut ammattilaiset kamppailee ansaitakseen rahaa kääntämällä taloja - tai ainakin tarpeeksi, jotta se olisi stressaamisen ja vaivan arvoista.
Ei vakuuttunut? Kuvitellaan, että ostamme väsyneen vanhan talon 300 000 dollarilla, investoimme 50 000 dollaria korjauksiin ja parannuksiin ja myymme sen jälleen 400 000 dollarilla 50 000 dollarin voitolla. Kuulostaa aika hienolta, eikö? Kuplien puhkeamisen nimissä katsotaanpa, kuinka todellisuuden terävät reunat voivat tehdä reikiä kääntyvään fantasiaamme.
Syy 1: Palkkiot
Aina kun myyt talon, aloitat tappiolla, koska maksat keskimäärin 5–6% kiinteistönvälittäjäpalkkiot. Vaikka olisit itse kiinteistönvälittäjä, sinun on tyypillisesti maksettava vähintään ostajaedustajan 2,5–3 prosentin provisio. Mutta useimmille ihmisille tämä tarkoittaa sitä, että tarvitset kodin arvostaaksesi arvoa vähintään 5% vain tasoittaaksesi.
7/11 merkitys
Käyttämällä valtakunnallista keskimääräistä 5,26% palkkiota maksamme 21 040 dollarin kiinteistönvälittäjäpalkkiot myydäksemme 400 000 dollarin asuntomme - luku, joka ei edes sisällä markkinointia tai lavastusta. Tämä pudottaa voitot 28 960 dollariin.
Syy 2: Aika ei ole puolellasi
HGTV: n uudelleensuunnitteluohjelmia muokataan tiivistämään pitkä, monimutkainen prosessi yhteen jaksoon. Totuus on, että kaikki uudistusprojektit vievät aikaa - ja yleensä paljon enemmän kuin luulet. Urakoitsija Tom Silva PBS: stä Tämä vanha talo on sanonut Sinun pitäisi odottaa, että keittiön täydellinen remontti kestää kahdesta kuuteen kuukautta. Ja minkä budjetin ja aikataulun päätätkin, se kestää kauemmin ja maksaa enemmän, Silva kertoi minulle tammikuussa. Tämä johtuu siitä, että odottamattomia ongelmia tai suunnittelumuutoksia tulee lähes aina ison uudistuksen aikana.
Ja jos saat edes urakoitsijan. Olemme keskellä a ammattitaitoisesta työvoimasta , ja vilkkailla markkinoilla hyvät rakentamisen ammattilaiset ovat varattu kuukausiksi ; voi kestää viikkoja vain saadaksesi takaisinsoiton tai tarjouksen. Ja ilman kansallisen televisioyleisön hyötyä, urakoitsijasi tekee paljon vähemmän todennäköistä tehdä ylitöitä lopettaakseen työn aikajanallaan, jos komplikaatioita ilmenee.
Mutta mitä pidempään pidät kiinni kiinteistöstä, sitä kauemmin maksat yleiskustannuksia, kuten vakuutukset, kiinteistöverot ja sähkölaskut. Olettaen, että pystyt suorittamaan työt ja myymään asunnon kuuden kuukauden kuluessa - mikä on luultavasti optimistista - olet edelleen koukussa puolen vuoden kiinteistöveron, vakuutusten ja yleishyödyllisten palvelujen koukussa. Klo keskimääräinen efektiivinen korko 1,15% , pelkästään 300 000 dollarin kiinteistön verot olisivat 1 725 dollaria kuuden kuukauden kuluttua; lisää asunnon vakuutus sekä sähkö-, kaasu- ja vesimaksut, ja voitto pienenee entisestään.
Syy nro 3: verot
Kun tavalliset ihmiset myyvät asunnon, heidän ei yleensä tarvitse huolehtia verojen maksamisesta voitosta, vaikka se olisi melko merkittävä. Jos myyt asunnon, jossa olet asunut kaksi viimeisen viiden vuoden aikana, et ole verovelvollinen jopa 250 000 dollarin voitolla (500 000 dollaria, jos olet naimisissa yhdessä).
Jos käännät talon vuoden sisällä, voittoa pidetään kuitenkin lyhytaikaisena myyntivoitona, joka verotetaan säännöllisinä tuloina. hinnat jopa 37% riippuen muista tuloista. Myy vuonna kaksi, ja voittoihin sovelletaan anteeksiantavampaa pitkän aikavälin myyntivoittoja, jotka vaihtelee 0% - 20% .
Oletetaan, että palkkioiden ja kirjanpitoon liittyvien kustannusten jälkeen meille jää 25 000 dollarin voitto. Jos ansaitsemme päivätyössämme yli 38 700 dollaria vuodessa, siitä verotetaan vähintään 22%. Voitto on nyt leikattu 19500 dollariin. Ja emme ole edes ottaneet huomioon sellaisia asioita kuin sulkemiskustannukset, jotka myös nousevat tuhansiin.
222 merkitys rakkaudessa
Syy nro 4: Kaikki muutkin tekevät sen
Silti, vaikka se ei ole edes puolet ensimmäiseksi kuvitellusta voitosta, 19 500 dollaria olisi tervetullut yllätys useimmille meistä. Ongelmana on, että palkkapäivään liittyy niin paljon riskejä. Asunnon ostaminen ja kuntouttaminen vie valtavia pääoman, ajan ja energian investointeja.
Virhemarginaali on hyvin pieni - ja on olemassa todellinen mahdollisuus, ettet pysty myymään asuntoa odotetulla tavalla. Saatat jäädä taloon, jota et voi myydä, ja kantaa kustannuksia, jotka kasvavat edelleen kuukausittain.
Se saattaa tuntua epätodennäköiseltä nykypäivän kuumilla kiinteistömarkkinoilla - vaikka jopa täysin merkityksetön Bay Area -bungalow voi myydä satoja tuhansia dollareita yli pyyntöhintansa.
Mutta harkitse tätä: amerikkalaiset käänsivät yli 207 000 kotia vuonna 2017 - eniten sitten vuoden 2006 . Ammattimaiset räpylät sanovat, että kilpailu on kovempaa kuin koskaan, ja että rahan ansaitseminen on paljon vaikeampaa kuin asuntokriisin jälkeen.
Tarkemmin sanottuna monet näistä talon räpylöistä vuonna 2006 joutuivat taloudelliseen tuhoon: vuoteen 2009 mennessä asuntojen arvot olivat pudonneet 2000-luvun puolivälin huippuista, jolloin miljoonat asunnonomistajat-ja talon räpylät-joutuivat sulkeutumaan. Itse asiassa uudet tutkimukset viittaavat siihen, että talon räpylillä voi olla sillä oli suuri rooli asuntokriisin aikaansaamisessa .
Jos myynti hidastuu tai hinnat alkavat laskea kuukausina, kun kaadat rahaa kiinteistöön, voit päätyä myymään paljon erilaiseen ympäristöön kuin ostit talon. Pohja voi pudota asuntomarkkinoilta nopeammin kuin voi sanoa 2008.
