Kun olin tehnyt suuria remontteja kotiini, halusin määrittää sijoituksemme tuoton, kuinka paljon voisimme vielä tehdä ennen kuin kiinteistömme parani liikaa, ja olisiko syytä harkita jälleenrahoitusta. Niinpä käännyin erittäin avokätisen kiinteistönvälittäjäni Garrett Acklesin puoleen Semonin Louisvillessa, Kentuckyssa, karkean arvion saamiseksi, ennen kuin menimme viralliseen arvioon. Yleensä kun saat arvioinnin, se sisältää sivuja, joita on vaikea seuloa kiinteistöjen ammattikieltä. Joten kuvittele yllätykseni, kun Ackles antoi minulle suoran numeron ja selityksen, jonka melkein kuka tahansa voisi ymmärtää.
Vaikka monet kiinteistöalan ammattilaiset arvioivat dollareina neliöjalkaa kohti, Ackles piti parempana-ainakin minun tapauksessani ja alueellamme-arvioida kiinteistöjä yhdestä viiteen tähteä. Pohjimmiltaan hän tutkii naapuruston kiinteistöjä, näkee, mihin he pyrkivät ja luo viisi erilaista suluetta: Kiinteistöt, jotka ovat lähes asumattomia, ovat yhden tähden ominaisuuksia, ja huippuluokan unelmakodin ominaisuudet ovat viisi tähden kiinteistöjä, ja asunnon mediaanihinta alueella on kolmen tähden kiinteistö.
Kun katson sitä tällä tavalla, voin helposti tunnistaa ostajan tyypin ja hintaluokan, jonka he todennäköisesti maksaisivat kiinteistöstä, Ackles kertoo minulle. Voimme sitten määrittää kohtuullisen neliöjalkahinnan jokaiselle mikroalueen 'tähti' -luokalle. Hän sanoi myös, että tämän menetelmän avulla hän voi paremmin hallita varianssit.
mitä 777 tarkoittaa hengellisesti
Hän kertoi minulle, että kun ostimme kiinteistömme ensimmäisen kerran, hän olisi luokitellut sen matalaksi kahden tähden asunnoksi: sillä oli potentiaalia, se oli kelvollinen, mutta tarvitsi kipeästi päivityksiä. Maksoimme siitä 200 000 dollaria eli noin 50 dollaria neliöjalkaa kohti. Sitten, kun teimme ensimmäiset yleiset päivitykset (kuten keskusilman asentaminen, paljon kosmeettisia päivityksiä ja kauhea kolmannen kerroksen sisäinen työ), hän sanoi, että hyppäsimme kiinteään keskitason ja korkean kolmen tähden kotiin, törmäsimme ylös arvioimme, että neliöjalka on 85 dollaria - 95 dollaria neliöjalkaa.
Ja hän oli oikeassa! Kun meillä oli virallinen arvio, kotimme arvo oli 350 000 dollaria ensimmäisten päivitysten jälkeen.
mitä tarkoittaa 411
Joten teimme enemmän kunnostustöitä-päivitimme keittiömme, ruokakomeroomme ja kylpyammeemme (jonka Ackles kertoi meille, että kalliimpi ostaja arvostaisi sitä visuaalisesti ja toiminnallisesti.) Hän kertoi meille, että nämä renot saivat meidät korkeasta kolmesta matalaan neljän tähden luokkaan. Alueen vertailukelpoisten kiinteistöjen perusteella saimme jopa 110–115 dollaria neliöjalkaa kohti tai 429 000–448 000 dollaria.
Päätimme, että se kannattaa jälleenrahoittaa, ja saimme virallisen arvion. Osoittautui, että hän oli jälleen oikeassa - vaikkakin hieman konservatiivinen - ja kotimme arvo oli 475 000 dollaria.
Suunnittelemme edelleen pieniä päivityksiä parantaaksemme luokitustamme entisestään, mutta Ackles kertoi meille, että talomme voi todella päästä vain keskimmäiseen neljän tähden luokitukseen eli noin 125 dollaria neliöjalkaa kohti, koska se on kiinteistömme sijaintinsa ja yleisen toimivuutensa vuoksi. Vaikka voisimme lisätä jokaisen päivityksen omaisuuteemme, saamme siitä vain niin paljon sijoitetun pääoman tuottoa.
Aivan kuten ostaja, joka ei maksaisi viiden tähden rahaa hotellista, joka on puolen kilometrin päässä rannasta, en usko, että voisit tehdä mitään-tai rahaa, jonka voisit käyttää- tehdä tästä viiden tähden paikan, Ackles sanoi.
Kyllä, Acklesin menetelmä on epätavallinen, mutta sen takana oleva lähestymistapa on yleinen kiinteistönvälittäjille. Sillä aikaa Einat -baari Kiinteistönvälittäjä, jolla on Compass Brooklynissa, New Yorkissa, sanoo, että hän ei ole koskaan tehnyt tähtiluokitusta, vaan hän ja hänen kollegansa arvioivat yleensä kiinteistöjen kuntoa ja sijaintia asteikolla, jolla on vastaavat ominaisuudet markkinoilla ja viimeaikaiset myynnit. Kaikki agentit eivät kuitenkaan tee tätä. Baari toteaa, että jotkut New Yorkin edustajat pitävät tiukasti kiinni neliöhinta -arvioista.
Tämä tarkoittaa vain sitä, että sinun ei ehdottomasti pitäisi ohittaa virallista arviointia, jos haluat myydä joskus tai jälleenrahoittaa - mutta mielestäni Acklesin temppu on auttanut minua valtavasti, kun yritän arvioida, mitä kunnostustöitä kannattaa tehdä ja kuinka paljon ne lisäävät kotini jälleenmyyntiarvoa.
Mikä on 222: n hengellinen merkitys?
