Aloittamattomille asunnon ostoprosessi voi tuntua loputtomalta hyppykierrolta. Mutta nämä vanteet ovat olemassa syystä - panoksella on paljon rahaa ja niin paljon liikkuvia osia ostajan, myyjän ja lainanantajan välillä. Mitä enemmän palomuureja on ennen sulkemista, sitä epätodennäköisempää on, että joku jää jumiin huonon kaupan kanssa. Yksi näistä ikävistä, mutta välttämättömistä viimeisistä vaiheista on kodin arviointi.
Sulkemista edeltävässä prosessissa ja kiinnostaa, mitä arviointipäivänä todella tapahtuu? Asiantuntijat sanovat, että voit odottaa:
Ensinnäkin, mikä on kodin arviointi ja mitä se sisältää?
Oletetaan, että otat asuntolainan maksaaksesi 200 000 dollarin asunnon. Joten aiot ottaa 200 000 dollarin asuntolainan - ja ehkä hieman enemmän sulkemiskustannusten kattamiseksi - ja odotat maksavasi kaiken takaisin seuraavan 30 vuoden aikana. Mutta sanotaan, että vuonna 10 asuntolainasta tapahtuu jotain, etkä voi enää maksaa asuntolainaasi. Pankki sulkee asunnon ja palauttaa sen takaisin markkinoille kustannusten kattamiseksi. Mutta he saavat selville, että 200 000 dollarin kotisi oli oikeastaan vain 180 000 dollarin arvoinen koko ajan. Voi, boo! Pankki on menettänyt rahaa!
Nyt näin ei tapahdu, koska jos yksi asia, jonka asuntolainanantajat tietävät tehdä, se suojaa sijoitustaan. Sen sijaan, että he lainaisivat sinulle rahaa asunnolle hyvässä uskossa, he tarvitsevat arvioinnin kodin todellisen ja puolueettoman arvon vahvistamiseksi. Tällä tavoin he tietävät tarkalleen, mitä heillä on lainalla (kotisi) oleva vakuus.
Vaikka saattaa tuntua siltä, että arviot hyödyttävät lainaajaa suuresti, ne tekevät myös hyvää työtä suojaten sinua maksamasta ylihinnoitellusta kodista.
Ja arvioinnit eivät ole vain asunnonostajille. Asunnonomistajat käyttävät niitä myös jälleenrahoituksessaan samasta syystä: Lainanantajan on tiedettävä asunnon todellinen arvo ennen kuin he lainaavat rahaa.
Joten miten arvioijat keksivät tämän todellisen, puolueettoman arvon? Mukaan Realtor.com , arvioija vierailee kotona ja määrittää sen arvon sellaisten tekijöiden perusteella, kuten sen kunto (onko koti turvallinen asua?), kokonaispinta -ala ja ulkoasu sekä jos se on kunnostettu tai siinä on ainutlaatuisia ominaisuuksia. SF Gate Home Guidesin mukaan , arvioija tutkii myös tilan käyttöä, makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden määrää sekä niiden kokoja. Muita muuttujia ovat, kuinka paljon maata tosiasiallisesti käytetään ja kiinteistön koko, riippumatta siitä, onko siellä autotalli (autotalli lisää kotiin paljon arvoa, varsinkin jos myyjä asuu jossain kaikissa neljässä vuodenajassa) ja jos koti tarjoaa kaikki julkiset palvelut. Suuria apuohjelmia, kuten lämmitystä, putkistoa ja sähköä, tutkitaan myös.
Myös ulkoiset tekijät otetaan huomioon, Homelightin mukaan . Arvioijat tarkastelevat kodin ympäröivää aluetta (olipa se sitten kaupunki-, esikaupunki- tai maaseutuympäristö) ja sen kaavoitusluokitusta.
Arvioija arvioi myös paikallisten kiinteistömarkkinoiden nykytilaa. Mukaan Investopedia , lähellä olevien, vertailukelpoisten, äskettäin myytyjen kiinteistöjen (alias comps) hintoja käytetään myös arvioinneissa.
Käynnin jälkeen arvioija laatii raportin-yleisimmin Yhdenmukainen asuntoarviointiraportti - joka kerää kaikki nämä tiedot yksityiskohtaisesti. Lomake menee suoraan arvioijalta lainanantajalle, mutta saat myös kopion asuntolainayhtiöltäsi (laki edellyttää, että saat sen).
Kuka maksaa kodin arvioinnin?
Yleensä pankki toimittaa oman lainanantajansa - he haluavat varmistaa, että he ovat joku, johon he luottavat, koska se on heidän rahansa. Mutta mukaan Realtor.com , sinä, ostaja, maksat laskun. Jos myyjä on kuitenkin todella motivoitunut purkamaan kotinsa, hän kattaa joskus arvioinnin, mikä vähentää kokonaiskustannuksiasi.
FHA -käsikirjan mukaan , arvioinnit maksavat yleensä 300–400 dollaria.
411: n hengellinen merkitys
Mitä se tarkoittaa, kun arvio ei vastaa myyjän tarjousta?
Arvioinnit voivat joskus heittää jakoavaimen sulkemisprosessiin. Yleinen ongelma on, jos arvio tulee alemmaksi kuin tarjoushinta.
Oletetaan, että myyjä on hyväksynyt tarjouksesi 550 000 dollarilla (listahinta). Arviointi on kuitenkin 520 000 dollaria. Asuntolainanantajasi antaa sinulle nyt vain 520 000 dollaria asunnosta, koska he taatusti saavat sen, jos heidän on saatettava se takaisin markkinoille.
Miksi asunnon kysyntähinnan ja asunnon todellisen arvon välillä olisi nyt ristiriitaa? Syitä on kourallinen, RealEstate.comin mukaan:
1. Tarjouskilpailut
Jos ostat kilpailluilta markkinoilta, joilla asuntojen hinnat nousevat kysynnän vuoksi, olisit voittanut useita tarjoajia vastaan yksinkertaisesti siksi, että tarjouksesi oli korkein.
2. Kausiluonteisuus
Aivan kuten hääteollisuus ja prime-time TV, kiinteistöllä on oma kiireinen ja hiljainen vuodenaika. Jos markkina-alue on kausiluonteinen, arviointi heijastaa sitä, koska [se] on vain heijastus markkinoista, sanoo Michael Vargas, yrityksen perustaja Vanderbiltin arviointi New Yorkissa. Jotkut markkinat ovat vilkkaimpia keväällä ja johtavat korkeimpiin arvoihin.
Kalenterin ulkopuolella muut tekijät, kuten alueen talous, voivat myös nostaa tarjoushintoja, Vargas sanoo. Ajattele esimerkiksi, kuinka Piilaakso on nostanut Bay Area -asuntojen hintoja viime vuosikymmenen aikana: Teknologiayritykset toivat alueelle paljon työntekijöitä, joilla oli runsaasti rahaa. Kiinteistöt ovat hyvä sijoitus, joten mahdolliset ostajat tulivat kiinteistömarkkinoille. Käytettävissä on kuitenkin vain rajallinen määrä kiinteistöjä ja tilaa uusien rakennusten/talojen sijoittamiseen, joten markkinoilla olevasta tulee erittäin arvokasta (eli kallista). Vaikka joillakin markkinoilla on hintakatto johtuen ostajien määrästä, joilla on tosiasiallisesti varaa kiinteistöjen meneviin hintoihin, lahden alueen ostajat saavat jatkuvasti enemmän ja enemmän rahaa, jotta he voivat tehdä yhä korkeampia tarjouksia. Tämän takia, yli pyytävät tarjoukset ovat uusi normi alueella.
3. Huono arvioija
Saatat jäädä kiinni arvioijaan, joka ei ole tarpeeksi kokenut tai ei tunne aluetta kovin hyvin. Jos näin tapahtuu sinulle, voit turvautua siihen: Ensinnäkin, hanki todisteet väitteesi tueksi - se tarkoittaa tietoja alueestasi luotetuista lähteistä, lähiajan lähimyyntiä, tietoja muilta toimijoilta, joilla on odottavia myyntiä alueella jne. Älä kuitenkaan haasta vain alhaista arviota, koska sinä tuntea talo on enemmän arvoinen.
Sinulla pitäisi olla tuki väitteen esittämiselle, jonka mukaan arvioija ei mielestäsi ole riittävän asiantunteva, eikä vain siksi, että olet eri mieltä arvion kanssa, Vargas sanoo.
4. Puute vertailukelpoisista ominaisuuksista
Jotkut kodit ovat varmasti ainutlaatuisia. Oletetaan, että olet tehnyt tarjouksen ainoasta Frank Lloyd Wright -tyylisestä kodista naapurustossa, joka on täynnä karjatiloja. Vaikka pidät omaisuudesta ainutlaatuisuutensa vuoksi, arvioijat eivät ehkä ymmärrä, miten tämä tarkoittaa hyvin harvoja komppauksia. Vaikka arvioija ottaa huomioon yhtälössä historialliset tiedot sekä naapuritalojen myyntihinnan ja arvon, kiinteistöstä ei ehkä ole tarpeeksi lisätietoja tarjoushinnan varmistamiseksi.
Se sanoi: On varmasti arvioijia, jotka osaavat työskennellä ei-perinteisten kiinteistöjen kanssa.
Kokeneet arvioijat tietävät, miten käsitellä ainutlaatuisia ominaisuuksia ja kuinka arvo voidaan määrittää talon erityisominaisuuksille, Vargas sanoo.
Ja muista, että vaikka saatat löytää arvoa kiinteistön ainutlaatuisuudesta, se voi itse asiassa olla haitallista (ajatus ns. toiminnallinen vanhentuminen .)
Mitä voit tehdä, jos arviointisi on odotettua alhaisempi?
Jos kodin arviointi on alhaisempi kuin tarjouksesi, sinulla on muutamia vaihtoehtoja:
1. Voit pyytää myyjää laskemaan hinnan.
Tämä on todennäköisesti kiellettyä kilpailluilla markkinoilla, mutta se on ehdottomasti helpoin ratkaisu sinulle-ja myös myyjälle, jos he ovat motivoituneita saamaan kiinteistön käsistään.
2. Laita ylimääräistä rahaa kattaaksesi tarjouksen ja arvioinnin välisen eron
Voit tehdä tämän käteisellä tai ottaa a toinen asuntolaina.
3. Valittaa tai kumota arviointi
Tee tämä vain, Vargas sanoo, jos se itse asiassa määritetään virheelliseksi tai epätarkkaksi. Voit myös saada toisen arvion jälleen penniäkään.
4. Kävele pois
Voit menettää hieman rahaa, mutta se voi olla paras vaihtoehto sinulle, jos kaikki muu epäonnistuu.
Ja muista: kodin arviointi on eri asia kuin tarkastus (joka sinun olisi myös pitänyt tehdä). Arvioija selvittää kiinteistön arvon lähinnä lainanantajalle mutta myös sinulle. Tarkastaja tutkii kodin perusteellisesti, jotta voit arvioida mahdolliset riskit. Molemmat ottavat huomioon kodin kunnon, mutta tarkastaja on paikalla varmistaakseen, että ostaja on tietoinen vahingoista, jotka heidän on joko korjattava tai vaihdettava, jos he lopulta ostavat sen. Molemmat läpiviennit ovat erittäin tärkeitä asuntoa ostettaessa-arviointi- ja tarkastusraportti auttavat määrittämään, teetkö viisaan oston. Kukaan ei halua joutua Rahakuopan kaltaiseen tilanteeseen.
Lisää upeita kiinteistöjä lukee:
- Ensimmäiset asiat, jotka sinun pitäisi ostaa uuteen kotiin, kiinteistönvälittäjien mukaan
- Sinun täytyy nähdä keittiö tässä unenomaisessa Los Angelesin A-kehyksessä
- Parhaat keittiötason materiaalit kodin rakentajien mukaan
- Mitä syntymäjärjestyksesi saattaa kertoa asuinpaikastasi
- 9 ihanaa kehystä, joita voit vuokrata alle 100 dollarilla
