Me kaikki olemme kuulleet sen. Jos aiot ostaa, sinun tulee aina valita huonoimman talon parhaalla alueella. Mutta ovatko monet meistä koskaan pysähtyneet kyseenalaistamaan tätä tavanomaista viisautta? Luulin, että tein kokouksen, kun ostin yhden halvimmista taloista naapurustossa, josta monet paikalliset välttelevät (ja ikuiseksi turhautuksekseni, että Uber -kuljettajat kertovat Airbnb -vierailleni, että heidän pitäisi välttää) - mutta onko se totta?
Kirjoittajat Zillow Talk: Kiinteistön uudet säännöt , Spencer Rascoff ja Stan Humphries kohtasivat vanhan kiinteistösäädöksen. Ja arvaa mitä: se on todella kauhea neuvo!
kun näet 111
Luin heidän kirjansa, joten sinun ei tarvitse (vaikka se on hienoa luettavaa!), Ja puhuin hänen kanssaan Zillow Vanhempi taloustieteilijä Aaron Terrazas, joka opasti minua tutkimustensa ja havaintojensa läpi. (Esitän tämän sanomalla, etten ole kiinteistöasiantuntija enkä pelaa internetissä. Kerron täällä oppimani ja oman kokemukseni. Kilometrisi voivat vaihdella.)
Joten, s pitäisi ostat huonoimman talon parhaalta naapurustolta?
Lyhyt vastaus: Ei.
Näyttää siltä, että sanonta perustuu rakkautemme tarjoukseen. Kaikki etsivät sopimusta, Terrazas sanoo, ja jos katsot taaksepäin, oli tunne, että mukavan naapuruston halvin koti oli hyvä kauppa ... että se oli sisäänkäynti takapihalle rytmille alueelle. Ja hän varmasti myöntää, että jos haluat hieroa kyynärpäät rikkaampien ihmisten kanssa tai päästä rikkaampiin naapuruston palveluihin, kuten puistoihin ja kouluihin, on suurempi kuin halu nähdä kodin arvo kasvavan, se voi antaa sinulle mahdollisuuden ostaa halpaa asuntoa hyvältä alueelta .
Jos kuitenkin haluat, että kodin arvo muuttuu gangbustereiksi tulevina vuosina, heidän tietojensa mukaan tämä ei ole oikea tapa.
Aiheeseen liittyviä: 7 asiaa, jotka olisin halunnut tietää ennen Fixer-Upperin ostamista
Mistä he tietävät?
Zillowin perusti pari talonmetsästystekniikkaa, jotka olivat turhautuneita siitä, ettei heillä ollut pääsyä kiinteistönvälittäjien tietoihin, Terrazas selitti. Ja ovatko he koskaan käsissään tietoja nyt! Joten he kaivoivat siihen.
Terrazas sanoo, että he sijoittivat hinnan mukaan kaikki lähiöt tietyllä metroalueella eri puolilla maata, ottivat sitten kymmenen prosentin alimman asunnon ja vertasivat niitä asuinalueidensa yleiseen kehitykseen.
Kirja hajottaa sen:
Jos sanonta olisi totta, alimman 10 prosentin taloista pitäisi pärjätä paremmin kuin naapuruston kalliimpia koteja. Nopeampi arvostus osoittaisi, että halvimman talon ostaminen parhaalla alueella on strategia, joka todella kannattaa.
Mutta - valitettavasti - ei. Sen sijaan havaitsimme, että vain harvoin alin 10 prosenttia ylittää postinumeron 90 prosentin talot
Tapahtui, että alin 10 prosenttia arvostettiin vain muiden naapurustossa olevien ihmisten mukaan, Terrazas sanoo. Okei, se ei ole hyvä tai huono.
Potkuri tulee, hän sanoo, kun vertaat näitä kalliita asuinalueita muihin metroalueen lähiöihin. Nämä kalliit alueet eivät yleensä toimi metrossa kokonaisuudessaan.
Tai kuten kirja sanoo,
Pahimman asunnon ostaminen parhaalta naapurustolta voi todellakin kostautua. Tämä johtuu siitä, että mitä varakkaampi naapurusto on suhteessa sen suurkaupunkialueeseen, sitä huonommin sen alimman 10 prosentin asunnot toimivat. Lyhyesti sanottuna, mitä mukavampi naapurusto, sitä suurempi myytti!
Tallentaa Kiinnittää sen Katso lisää kuvia (Kuvan luotto: Justice Darragh)
On parempia neuvoja:
Tässä on, mitä sinun pitäisi tehdä, jos haluat kodin, jonka arvo kasvaa nopeammin: Säädä vanha sanonta ja osta halvin talo kuumin kaupunginosasta, jossa, sanoo kirja:
… Asunnot arvostavat arvoaan jopa nopeammin kuin johtavan asuinalueen asunnot. Jälleen kerran, se on itse asiassa parempi kiinteistöstrategia ostaa asuntoja pääkaupunkiseudun ulkopuolelta. … Joten jos olet taitava asunnon ostaja, haluat ehkä muuttaa johonkin vähemmän kehittyneestä kaupunginosasta, joka ympäröi tätä mahtavaa kaupungin osaa. Voit lyödä vetoa, että voit nauttia ajan myötä sekä korkeammasta asunnon arvosta että naapurustosta, jossa on monia samoja ominaisuuksia, joiden vuoksi jouduit matkustamaan. Lyhyesti sanottuna, jos sinulla on vähän kärsivällisyyttä, voit odottaa, että viileä tulee luoksesi.
Mutta mikä tekee kuumasta naapurustosta? Matematiikan mukaan koti on historiallisesti alhaisempi kuin koko metron arvo, mutta viimeisten viiden vuoden aikana se on noussut metro -mediaanin yläpuolelle. Ja miten löydät sen tiedon? Ilmeinen paikka on Zillow, Terrazas sanoo (hän On vanhempi ekonomisti), mutta voit myös keskustella paikallisten kiinteistöalan ammattilaisten kanssa.
Jos et välitä auraamasta joitain mega -laskentataulukoita, se on kaikki zillow.com/data . Löysin naapurustotiedot Terrazasin avulla. (Olen täällä kirjailija, en tilastotieteilijä!)
- Ensimmäinen vaihtoehto sivulla on tietotyyppi - valitse avattavasta valikosta ZHVI (se on Zillow Home Value Index).
- Seuraava on maantiede - valitse Naapuruus täältä.
- Lataa jättiläinen laskentataulukko jokaisesta Yhdysvaltojen naapurustosta ja suodata metroalueesi (tarvitset Excel -taitoja täältä).
- Nollaamme 5 vuoden sarakkeen ja etsimme numeroa, joka on metroalueen mediaanin yläpuolella (puolivälissä). Ilokseni omani oli ylimmässä kolmanneksessa, selvästi mediaanin yläpuolella, eikä kaukana edellisestä naapurustostani.
Tietenkin sinun on oltava kuumalla naapurustolla riittävän aikaisin saadaksesi aikaan kaupat, joten tässä tulee se hankala tiede (tai taide?), Joka tunnistaa, mikä on seuraavaksi kuuma.
Aiheeseen liittyviä: 20 kysymystä, jotka sinun pitäisi kysyä vuokranantajalta juuri nyt
555 enkelinumero doreen hyve
Harkitse haloefektiä, Terrazas sanoo, ja etsi halvempia asuinalueita kuumien vieressä. Nämä kahvilat ja galleriat ja vastaavat alkavat levitä edullisemmille alueille hintojen noustessa. (Voin taata sen-myimme vanhan kotimme naapurustossa, joka oli tullut yllättävän kuumaksi ja muutimme lähemmäksi keskustaa nykyiseen, paljon edullisempaan neliömetriin, ja ravintoloita on tulossa .) Läheisyys kaupungin keskustaan on myös tärkeä, mutta oli myös muita mielenkiintoisia havaintoja.
Unohda hipsterit, kirja sanoo. Ennen kaikkea suurin indikaattori naapurustolle, joka arvoisi jonain päivänä voimakkaasti, oli sen asuntokannan ikä. Mitä vanhempi keskimääräinen koti on, sitä todennäköisemmin tietty naapurusto arvostaa voimakkaasti.
Mitä miksi? Tässä olen todella innoissani istuessani täällä 1890 -kodissani. Vanhemmat kodit vaativat yleensä enemmän investointeja, Terrazas selittää (voit sanoa sen uudelleen!), Ja siksi ne ovat edullisempia. Se on mahdollisuus, joka vaatii jonkin verran investointeja, mutta joka kannattaa pitkällä aikavälillä. (Siitä huolimatta, he eivät välttämättä ole se edullinen kauppa, joka heillä oli ennen, hän sanoo, koska kiinnityspäälliset eivät ole niin alennettuja kuin nykyään.)
Sama voi pitää paikkansa asuinalueilla, joilla on korkeampi vuokralainen; Näiden asuntojen omistajat eivät välttämättä investoi tai ylläpidä näitä asuntoja niin paljon, hän sanoo, joten löydät todennäköisemmin edullisen kiinnittimen, kun ne tulevat myyntiin.
Jos etsit suurta tuottoa, unohda perinteinen viisaus näiden asiantuntijoiden mukaan. Halvin talo parhaalla alueella ei ole oikea tapa. Osta sen sijaan kuumin naapuruston halvin talo - ja aloita katsomalla vanhempaa naapurustoa toiminnan lähellä.
Muokattu uudelleen julkaisusta, joka julkaistiin alun perin 2.22.2018-LS
Lue lisää: Voivatko Gentrifiers auttaa torjumaan Gentrification? Ehkä ei, mutta sinun pitäisi silti yrittää
