Kuvittele, että löydät kodin, jota rakastat (tai ainakin näet paljon potentiaalia). Nyt: Entä jos voisit asua siellä, mutta sen sijaan, että käytät säästösi etukäteen, maksat pienen osan vuokrasi päälle joka kuukausi käsirahaa kohti. Kuulostaa unelta, eikö? Todennäköisesti kyllä - varsinkin jos olet freelancer, ole niin-niin luotto , tai korkea velka-tulosuhde (nuo pirulliset opintolainat!), tai yksinkertaisesti ei voi laittaa tarpeeksi käteistä joka kuukausi syrjäyttämään käsirahaa.
Mitä tarkoittaa nähdä 444
Tämä tilanne ei ole vain unelmien juttu-se on eräänlainen vuokrasopimus. Mutta kuten monien liian hyvien ollakseen totta skenaarioissa, siinä on myös kohtuullinen osuus harkittavia riskejä. Tässä on mitä sinun pitäisi tietää ennen kuin allekirjoitat:
Mikä on vuokrasopimus vuokralle?
Näitä yksisarvisia vuokrasopimuksia kutsutaan moniksi asioiksi, mutta yleisesti käytetään vuokrasopimuksia, vuokrasopimuksia, vuokrasopimuksia tai vuokrasopimuksia. Vuokrasopimuksessa vuokralainen sitoutuu vuokraamaan asunnon tai talon vuokranantajalta. Vuokranantaja siirtää joka kuukausi osan kuukausimaksusta kodin vuokralaisrahastoon. Sovittu hinta pysyy kiinteänä koko vuokrasopimuksen ajan. Yleensä, kun vuokralainen on maksanut asunnolle tarpeeksi pääomaa saadakseen asuntolainan, vuokralaisella on mahdollisuus ostaa vuokranantajalta.
Vuokralainen voi esimerkiksi allekirjoittaa vuokrasopimuksen 150 000 dollarin asunnosta. Vuokranantaja vaatii heitä laittamaan 500 dollaria alas ja maksamaan 1 200 dollaria kuukaudessa - 200 dollaria tästä menee käsirahaan. Kahden vuoden kuluttua vuokralaiset ovat maksaneet 4800 dollaria käsirahaa eli 3,2 prosenttia kiinteistön arvosta - tarpeeksi kattamaan käsiraha FHA asuntolaina . Jos he niin valitsivat (muista, se on mahdollisuus ostaa), vuokralainen voi vakuuttaa kiinnityksen ja noudattaa tavanomaista asunnon ostomenettelyä.
Vaikka tämä kuulostaa hienolta järjestelyltä, vuokrasopimukset eivät aina ole niin maagisia.
Ensinnäkin ne voivat olla kalliita. Vuokranantajat voivat vaatia ennakkomaksuja, joita ei palauteta (tunnetaan optiopreemioina) ostaakseen optio-oikeutensa. Ne voivat olla yhtä kalliita kuin käsiraha - ellei enemmän. Standardi on yleensä 5 prosenttia, mutta tästä voidaan neuvotella osapuolten kesken. Lisäksi jos vuokralainen päättää olla ostamatta sopimuksen päättyessä, hän ei saa mitään varastetuista rahoista takaisin.
On myös tärkeää huomata, että vuokrasopimukset kuulostavat samanlaisilta, mutta eroavat suuresti sopimuksista, jotka koskevat sopimuksia (joilla on omat riskinsä). Tekosopimukset ovat myyjän rahoittamia asuntoja, joissa ostaja maksaa myyjälle pitkän ajan takaisin kuukausierissä korkealla korolla. Näissä tilanteissa vuokralainen vastaa kaikista korjauksista, yleensä myös veroista ja vakuutuksista.
Vuokra-asunnossa vuokralainen on yleensä vuokralain alaisena vuokra-aikana eikä ole vastuussa ylläpidosta tai korjauksista. Tämä voi kuitenkin vaihdella osavaltioittain - ja vuokranantaja voi yrittää saada sinut allekirjoittamaan nämä oikeudet (tosin tämänkin laillisuus vaihtelee osavaltioittain).
Mitkä ovat riskit vuokrasopimukselle?
Koska asunnonomistus on yhä useamman amerikkalaisen ulottumattomissa, vuokrasopimukset ovat yhä suositumpia. Nyt on olemassa joitakin hyvin rahoitettuja Wall Street -yrityksiä tarjous avoimet vuokra-ohjelmat kunnostetuille, huippuluokan kodeille. Lisäksi ne ovat yleisiä vertaismyynnissä, kuten jos perheen ystävä haluaa myydä kiinteistönsä sinulle, mutta sinulla ei ole vielä täyttä rahoitusta. Kuitenkin Nichole Monticellin mukaan kiinteistönvälittäjä osoitteessa BEX -kiinteistö Floridassa tavallinen vuokrasopimus on lähes aina kirjoitettu myyjän edun mukaisesti-se tarkoittaa, että kun astut niihin vuokralaisena, sinun on tehtävä huolellisuus riskin pienentämiseksi.
Esimerkiksi vuokranantaja/myyjät voivat yrittää saada kaikki huollot ja korjaukset vuokranantajalle (tämä voi olla vastoin vuokralaisten lakeja monissa osavaltioissa, joten tarkista asianajajasi kanssa!) Tai sopimuksessa voidaan todeta, että yksi myöhästymismaksu mitätöi sopimuksen . Tämä tarkoittaa, että vuokralainen menettää jo maksamansa rahat sekä kiinteistön kunnostamiseen ja korjaamiseen käyttämänsä rahat.
Ja koska vuokrasopimukset ovat houkuttelevia niille, jotka muuten syrjäytyvät perinteisistä asunnon ostovaihtoehdoista, markkinat ovat alttiita huijauksille. Esimerkiksi Floridassa huijaukset lisääntyivät vuokrasopimuksilla 2000-luvun puolivälin asuntomarkkinakriisin aikana, Monticelli sanoo. Oli monia tapauksia, joissa vuokralaiset suorittivat kuukausimaksunsa, suorittivat korjauksia ja jopa kunnostivat kotia, kun kiinteistönomistajat taskasivat maksunsa. Omistajat lopettivat sitten asuntolainojen maksamisen ja vuokralaiset olisivat korkealla ja kuivilla, kun pankit tulivat takaisin omaisuutta. A 2016 New York Timesin tutkinta osoitti näiden huijausten lisääntyvän jälleen.
Jos löydät vuokrattavan mahdollisuuden, pidä silmällä joitain näistä punaisista lipuista:
- Jos koti on huonossa kunnossa, tämä voi viitata siihen, että se on laiminlyöty, se on jo suljettu markkinoilta tai se on pankin takaisinperinnässä.
- Varo vuokranantajaa, joka estää sinua tekemästä riippumatonta tarkastusta ja arviointia.
- Lisämaksujen tulisi olla sovittua käsirahamäärää: Yleensä puhumme 3,5 prosentin käsirahasta FHA-vakuutetusta kiinnityksestä, Holden Lewis, NerdWallet , sanoo.
- Tarkista otsikkoraportista, että vuokranantaja on kiinteistön laillinen omistaja, sanoo Shaolaine Loving, asianajaja Loving Law LTD . Raportissa kerrotaan myös mahdollisista lisäpantteista tai tuomioista, jotka olisi maksettava ennen kuin otat omistuksen (ja todennäköisesti vuokranantaja vaatii sinua maksamaan niistä).
Vaikka kaikki nämä asiat tulisivatkin täysin selväksi, on kuitenkin tärkeää ymmärtää, että joudut edelleen epävakaaseen tilanteeseen-sijoitat johonkin, mihin sinulla on vähän valtaa.
Esimerkiksi vaikka kiinteistöä vastaan ei ehkä ole ollut muita panttioikeuksia vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, omistaja on saattanut lisätä joitakin jälkikäteen, sanoo Loving. Sen selvittäminen, onko asia näin, ja yrittäminen suojautua sitä vastaan tulee kaikista lisäkustannuksista. Tämä voi tehdä asunnon ostamisen todelliset kustannukset vuokrasopimuksella paljon korkeammaksi kuin perinteinen hankinta.
Lisäksi vaikka sinulla on lailliset oikeudet sijoittamiisi rahoihin, saattaa olla erittäin kallista saada velkasi ääritapauksissa: Omistaja voi edelleen laiminlyödä asuntolainavelvoitteensa ja menettää asuntonsa sulkemisesta, Loving sanoo. [Tämä] sitoo sinut siihen, että sinun on ryhdyttävä oikeuteen myyjää vastaan.
Mitä tehdä, ennen kuin allekirjoitat katkoviivalla
Jos olet päättänyt, että vuokraaminen on sinulle, tai jos olet rakastunut vuokraan, jossa on ostomahdollisuus, seuraava askel on soittaa asianajajallesi. Kuten aiemmin todettiin, eri osavaltioilla ja -alueilla on omat vuokrasopimusta koskevat lait, joten varmista, että asianajajasi tietää, missä haluat allekirjoittaa vuokrasopimuksen.
Monticelli neuvoo asiakkaitaan pysymään erossa vuokrasopimuksista, mutta jos asiakkaat päättävät mennä tälle tielle, hän suosittelee aina, että asianajaja tarkistaa sopimuksen ja kirjoittaa sen uudelleen suotuisammaksi vuokralaiselle ja lieventää sitä riski. Vuokralaiset voivat esimerkiksi varmistaa, etteivät he maksa kaksinkertaista investoinneistaan tehdyistä päivityksistä ja kunnostustöistä ja että ostohintaa ei voida nostaa, kun on aika ostaa. Jos myyjä ei neuvottele uudelleen, ota se varoitusmerkkinä, hän sanoo.
11:11 enkelit
Kun saat asianajajalta kaiken selväksi, keskustele lainanantajan kanssa:
Pyydä esivalmistusta ja näytä sopimus lainapäällikölle, Lewis sanoo. Lainapäällikkö ottaa taloutesi tiedot ja ilmoittaa, oletko oikeassa asuntolainassa muutaman vuoden kuluttua. He myös varmistavat, että osittaisista vuokrista kertyy käsiraha, kun se aika tulee.
Ja tietysti, jos vuokraaminen omalle vaikuttaa liian riskialttiilta, mutta pidät kätevästi siitä, että käsirahasi säästöt yhdistetään vuokran kanssa, on aina mahdollisuus muuttaa halvempaan paikkaan, mutta maksaa sama summa vuokrasta (eli , halvempaa vuokraa vuokranantajallesi ja jäljelle jäänyt osa säästötilillesi).
