Kun mieheni ja minä päätimme muuttaa Denveristä Indianapolisiin ostamaan talon, tiesimme, että prosessi olisi nöyrä. Ainoat asiat, jotka tiesimme asunnon ostoprosessista, olivat HGTV: n katsominen tai puhuminen ystäville ja perheelle, jotka olivat tehneet sen aiemmin. Päätimme hypätä siihen avoimin mielin ja varovasti.
Ensimmäinen suuri päätös, jonka kohtasimme, oli päättää, minkälainen asuntolaina oli meille paras: Federal Housing Administration (FHA) tai tavanomainen. Meillä oli yleinen käsitys siitä, mikä teki näistä lainoista erilaisia, mutta kesti perusteellista kaivamista selvittääksemme, mikä vaihtoehto sopisi parhaiten tarpeisiimme juuri nyt ja laina -ajalle. Näin teimme päätöksemme:
Mikä on FHA -laina?
Ensinnäkin esitetään ero näiden kahden tyyppisten lainojen välillä: FHA-laina on liittovaltion tukema asuntolaina, jota hoitaa kolmas osapuoli. Pohjimmiltaan tämä tarkoittaa sitä, että hallitus maksaa lainanantajalle, jos et pysty maksamaan - mutta saatat silti sulkea sulkemisen, jos lainasi laiminlyö. Tämän tuen vuoksi lainanantajat ovat hieman lempeämpiä antamaan lainoja, mikä tarkoittaa, että he hyväksyvät alemmat luottotiedot (FHA -lainoilla on vähintään 500 pistettä, kun taas perinteiset lainat vaativat yleensä pisteet 600 -luvulla) ja käsirahat ( standardi on 3,5 prosenttia).
FHA -lainat edellyttävät aina myös kiinnitysvakuutusmaksua (MIP), joka on kiinnitys asuntolainaan ja joka maksetaan koko laina -ajalta. MIP-korko vaihtelee 0,45–1,05 prosentin välillä asuntolainasi arvosta-riippuen siitä, kuinka paljon lainaat, laina-arvo-suhteesta ja laina-ajasta. On vain kaksi tapaa päästä eroon MIP: stä: Ensimmäinen on lopulta jälleenrahoittaa laina tavanomaiseen lainaan. Toinen on 10 prosentin laskeminen aluksi, mikä antaa sinun luopua MIP: stä 11 vuoden maksujen jälkeen. Maksat myös kertaluonteisen vakuutusmaksun, joka on 1,75 prosenttia lainasta päätettäessä. Kaikkien näiden lisämaksujen takia, jotka ylittävät lainan arvon, FHA -lainat voivat olla kalliimpia kuin perinteiset lainat - vaikka joissakin tilanteissa FHA -lainoilla on alhaisemmat korot kuin perinteisillä lainoilla. Yleensä FHA -lainoihin liittyy yleensä enemmän matkatavaroita - vaikka ne on helpompi saada heti alkuun.
1234 enkelinumeron merkitys
Mikä on tavanomainen laina?
Mutta mitä ovat tavanomaiset lainat? Nämä lainat tunnetaan myös vaatimustenmukaisina lainoina, ja ne ovat asuntolainoja, joita valtio ei takaa. Tämän vuoksi lainanantajat yrittävät vähentää riskiä lainanottajan maksukyvyttömyydestä niin paljon kuin mahdollista - tästä maksat. Tämä tarkoittaa, että tavanomaisilla lainoilla on yleensä hieman korkeammat korot ja tiukemmat hyväksymisvaatimukset kuin FHA -lainoilla. Vaikka jotkut lainanantajat hyväksyvät vain 3 prosenttia alas - kaikki alle 20 prosenttia edellyttää, että maksat yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI). Tämä kuukausimaksu vaaditaan, kunnes saavutat 78 prosentin oman pääoman kotona, mutta se ei yleensä pudota kuukausimaksustasi ennen kuin saavutat 80 prosenttia.
Miten valitsimme
Suurin huolenaihe asuntolainojen valinnassa oli se, että emme halunneet käyttää enemmän rahaa kuin kuukaudessa - vaikka ero olisi pieni. Pienet maksut ja kulut kasvavat ajan myötä, ja kaikkien uusien kustannustemme - korjaukset, huonekalut, maalaus jne. - kanssa meidän piti pitää budjettimme mahdollisimman tiukalla.
Asuntolainavälittäjämme mukaan maksaisimme 30 dollaria kuukaudessa enemmän FHA -lainalla verrattuna tavanomaiseen lainaan. Välittäjämme arvioi, että maksamme myös 10 000 dollaria pieniä palkkioita ja kuluja koko laina -ajan.
Jos menisimme FHA -lainalle, meidän olisi myös lopulta jälleenrahoitettava vain MIP: n poistamiseksi. Tällä hetkellä korot ovat alhaiset ja vain nousevat, joten näytti siltä, että jos rahoitamme uudelleen, emme ehkä pysty saamaan alhaisia korkoja, joita meillä on nyt.
10 *.10
Jokainen asuntoluottoasiantuntija, jonka kanssa puhuin, sanoi, että meidän pitäisi mennä tavanomaiseen, jos saisimme hyväksynnän ja varaa siihen - ja meillä olisi, niin teimme.
Miksi valita FHA -laina?
Kuitenkin asunnonomistajille, joilla ei ole rahaa etukäteen tai hyviä luottotietoja, FHA -lainat ovat hyvä vaihtoehto, koska he hyväksyvät pienimmän mahdollisen käsirahan. 200 000 dollarin asunnossa 3,5 prosentin FHA -lainan vähimmäissumma olisi 7 000 dollaria. Perinteinen laina 5 prosentin alennuksella olisi 10 000 dollaria. Tämä 3000 dollarin ero käteisellä voi olla kauppa, jos muutat pois osavaltiosta, ostat uusia huonekaluja tai suunnittelet kodin kunnostusta.
Ja jos asut korkeassa elinkustannuskaupungissa, jossa kiinteistöt menevät nopeasti, saatat päättää, että on parempi ostaa nyt FHA-laina sen sijaan, että odottaisit, kunnes sinulla on tarpeeksi rahaa tavanomaiseen lainaan.
Mutta tämä päätös ei saa olla sinun yksin- sinun tulee tarkistaa asuntolainasiantuntijan (kuten lainapäällikön tai asuntolainavälittäjän) kanssa varmistaaksesi, että tekemäsi kiinnitys sopii sekä lyhyen että pitkän aikavälin tavoitteisiisi.
